ドクター渡辺の税金講座

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2019年度 税制改正
空き家に係る譲渡所得の特別控除の改正

Q1.今年度税制改正で空き家に係る譲渡所得の特別控除制度の改正があったそうですが、どんな改正ですか。

A1.

1.改正の背景等

  • 空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除制度(措置法35条第3項)は、空き家が社会問題化する中で少しでもその解消を推し進めるべく2016年(平成28年)に、居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除(措置法35条第.2項)に準ずる形で創設されましたが、2019年12月31日で適用期限が切れるため、今年度の改正で適用範囲が拡充され、併せて適用期限が4年延長されました。

2.現行制度のあらまし

  • 1)現行の被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用財産を平成28年4月1日から2019年(令和元年)12月31日までの間に譲渡し、次の要件に当てはまるときは譲渡所得の金額から3000万円を上限に控除することができる制度です。(措置法35条第3項)
  • 表1

  • 2)(表1)についての補足説明
  • ① 被相続人の居住用家屋
    被相続人が相続開始直前まで現に居住の用に供していたことを要し、老人ホーム等に入所していた場合には適用対象外

  • ②独居であったこと
  • 相続開始直前において被相続人の居住用家屋に、同居の親族も賃借人等もいなかったこと

  • ③譲渡する資産の要件
    • イ)被相続人の居住用家屋又は家屋とその敷地を譲渡する場合
      • a)相続後譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがない(=空き家であった)こと
      • b)譲渡の時に一定の耐震基準に適合する補修が行われていること。
      • (注)下記更地渡し売買とすれば家屋の耐震基準要件は不要です。

    • ロ)被相続人の居住用家屋を取壊し等の後、更地で譲渡する場合
      • a)相続後家屋の取壊し、除却又は滅失の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがない(=空き家であった)こと
      • b)上記取壊し等の時から譲渡の時までについても事業の用、貸付けの用又は建物・構築物の敷地の用に供されていたことがないこと
      • (注)更地渡し売買の場合、売主側で更地にすることが必要です。

  • ④次の特別の関係にある親族等への譲渡でないこと
    • イ)その個人の配偶者及び直系血族
    • ロ)上記イ)以外の親族で、その個人と生計を一にしている者、又はその家屋が譲渡された後その個人とその家屋に同居する者
    • ハ)その個人と内縁関係にある者及びその者と生計を一にする者
    • ニ)上記イ)~ハ)以外の者で、その個人からの支援により生計を維持している者、及びその者の親族でその者と生計を一にしている者
    • ホ)その個人及び上記イ)~二)に掲げる者を判定の基礎となる株主等とした場合に同族関係となる法人

  • ⑤他の譲渡所得の課税の特例との重複適用を受けていないこと
    • ただし、次の特例に限り重複適用が認められています。
    • イ)特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • ロ)住宅ローン控除
    • ハ)居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
    • ニ)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
    • ホ)認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除
    • (注)上記イ)~ホ)の特例は、一般の居住用財産の譲渡所得の3000万円の特別控除(措法35条第2項)では、重複適用が認められていません。

3.改正内容

  • 「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例」について
  • 1)改正前では、被相続人が相続の直前まで対象家屋に居住の用に供していた場合に限り特例が適用できるとしていたところ

  • 2)改正後においては、被相続人が対象家屋から転居し、相続の直前において老人ホ- ム等に入居していた場合も下記の要件の下に特例の適用対象とするものです。
    • イ)被相続人が介護保険法に規定する要介護認定を受けていたこと
    • ロ)老人ホーム等に入居後も、老人ホーム等と対象家屋を行き来するなどして引き続き対象家屋が使用されていたこと
    • ハ)老人ホーム等への入居時から譲渡時まで、対象家屋が他の者の居住、貸付、事業の用に供されていたことがないこと等

  • 3)上記2)の改正は、平成31年4月1日以降に行う被相続人居住用財産の譲渡について適用されます。

  • 4)また本特例の適用期限が2019年(令和元年)12月31日までとなっていたところ、2023年(令和5)年12月31日まで4年延長されました。

Q2.宅地や住宅に係る固定資産税等の特例が空き家の温床となってきたと聞きますが、関連について教えてください。

A2.

1.現行の宅地や住宅に係る固定資産税等の特例

  • 1)固定資産税は土地・家屋又は償却資産(事業用の機械・器具など)の所有者に対して毎年1月1日現在の課税評準に対して、市町村より原則として1.4%の税率で課税されます。 なお、都市計画施行地内の土地・建物に対しては、別に0.3%の都市計画税が課税されます。

  • 2)住宅用地に係る固定資産税等の課税評準の特例
    • ①小規模住宅用地以外の住宅用地の特例
    • 次の土地の区分に従い、それぞれの住宅用地(後述②の小規模住宅用地を除きます)については、その固定資産税評価額の3分の1(都市計画税は3分の2)が課税評準とされています。
    • 表2

    • ②小規模住宅用地の特例
    • 上記①の住宅用地のうち、次の住宅用地の区分に従い、それぞれの小規模住宅用地に該当するものについては、その固定資産税評価額の6分の1(都市計画税は3分の1)が課税評準とされています。
    • 表3

  • 3)新築住宅に対する税額の軽減特例
    • 下記の要件に該当する新築住宅については、次のような固定資産税の軽減特例が設けられています。(都市計画税の特例はありません)
    • ①税額軽減の対象となる新築住宅の要件
    • 表4

    • ②減額される税額
    • 表5

      (注1)
      基準住宅部分とは、共同住宅等の場合に居住用として独立的に区画された一の部分で、その基準住宅部分が2以上ある場合は、それぞれについて120㎡までが限度となります。
      (注2)
      この特例の対象となる住宅には、いわゆるセカンドハウスも含まれますが、別荘は対象外です。
    • ③減額される期間
    • <一般の新築住宅の場合>
      • 新たに固定資産税が課される年度から3年分
      • ただし、中高層(地上3階以上)の耐火建建築物の場合は5年度分
    • <新築の認定優良住宅の場合>
      • 新たに固定資産税が課される年度から5年分
      • ただし、中高層耐火建築物の場合は7年度分

    2.特定空き家等に係る土地に対する特例措置の適用除外

    • 1)住宅用地及び新築住宅については、上記2)及び3)の特例のとおり、居住用財産に対する固定資産税等の優遇措置が講じられています。 特に住宅用地に係る上記2)の①及び②の特例があるため、空き家になっても古家のまま保有する傾向が強く、「空き家」の社会問題化を助長してきた経緯があります。

    • 2)そこで、平成28年度税制改正で「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除」の創設に先立って、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年2月に施行され、同法14条第2項により所有者に対して一定の是正勧告がなされた空き家の敷地については、上記2)の ①住宅用地に係る特例 ②小規模住宅用地の特例ともに軽減特例の対象から除外されることになっております。