ドクター渡辺の税金講座

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平成29年度税制改正
タワーマンションに係る固定資産税等の課税の見直し

Q1.タワーマンションに係る固定資産税等の見直しが行われたそうですがどのような改正ですか。

A1.タワーマンションに係る固定資産税等の見直しの趣旨と背景

1.改正の趣旨・背景

マンションの建物に係る固定資産税・都市計画税(以下固定資産税等といいます)は、1階でも高層階でも一律に床面積に応じて課税されており、広さが同じであれば税額も同額とされているのが現状です。
しかし、実際の時価は低層階と高層階では大きく異なっており、これでは不公平だとして、1棟のマンションの建物に係る固定資産税等の総額は変えずに階数によって固定資産税等に差を設けることとする改正が行われ、平成30年度から適用されることになったものです。

2.固定資産税等の具体的な改正内容

居住用超高層建物(「いわゆるタワーマンション」)に対して課する固定資産税等について次の見直しが行われました。

1)高さが60mを超える建築物(建築基準法上の「超高層建築物」)のうち、複数の階に住戸が所在しているもの(以下「居住用超高層建築物」といいます)については、当該居住用超高層建築物全体に係る固定資産税等の額を各区分所有者に次の算式により按分した税額を各住戸の区分所有者は納付することになりました。

算式1

(注)

  • ①<算式1>における「階層別専有床面積補正率」とは、最近の取引価格の傾向を踏まえ、居住用超高層建築物の1階を100とし、階が一を増すごとにこれに10/39を加えた数値となります。これにより階層が1階上がるごとに固定資産税等が約0.26%高くなり、1階を100とすると40階で110、80階で120の割合となります。
  • ②居住用以外の専有部分を含む居住用超高層建築物については、まず当該超高層建築物全体に係る固定資産税等の額を、床面積により居住用部分と非居住用部分に按分の上、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ、<算式1>が適用されます。(※)
    その際、算式中の「一棟の建物の税額」は居住用部分全体の税額に「専有床面積の合計」は、居住用部分の専有床面積合計に読みかえることになります。
    (※)なお非居住用部分の専有部分については、上記補正率は適用されず当該専有部分の床面積により各戸に按分されます。

2)上記1)以外の補正

  • ①天井の高さ、附帯設備の程度等について著しい差異がある場合には、その差異に応じた補正が行われます。
  • ②居住用超高層建築物の区分所有者全員による申し出があった場合には、その申し出られた割合により、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税等の額を按分することも可能とされています。

3.適用関係

上記の改正は、平成29年1月2日以後に新築された居住用超高層建築物(同年4月1日前に売買契約が締結された住戸があるものを除きます)に対して課する平成30年度以後の年度分の固定資産税等について適用されます。

4.タワーマンション取得に係る相続税・贈与税の節税規制について

1)タワーマンションの低層階と高層階では同じ広さでも時価が大きく異なるにも拘わらず、相続税・贈与税の課税価格は同じであることに着目した節税方法が喧伝されております。

2)ところが今回の改正は上記のとおり、タワーマンション建物の固定資産税等について一定の補正を加えたものですが、固定資産税評価額を変更したものではありませんので、相続税評価額には何ら影響はありません。

3)タワーマンションを取得することによる相続税・贈与税の節税規制については、平成29年度の税制改正では触れられていません。これについては平成29年中に改正案についてのパブリックコメントをだし、意見を募ったうえで財産評価基本通達の改正が行われる模様です。

Q2.マンションの住戸に係る相続税評価額はどのように評価するのでしょうか。

A2.マンションの住戸の相続税評価額は、その区分所有者の専有する建物部分と当該マンションの敷地に対する共有持分割合を乗じた敷地権部分に分けて評価します。

1.区分所有建物部分の評価

相続税評価額=固定資産税評価額×1.0倍

(注1) イ)マンションが何階かに関係なくその区分所有建物部分の固定資産税評価額は専有面積に応じて一律に定められています。
ロ)賃貸用の場合の評価額は、固定資産税等評価額×(1−借家権割合0.3)となります

2.区分所有建物に係る敷地権の評価

<設例> 下図マンション建物の301号室を区分所有とする。

図

 
  ・マンション敷地全体の面積 2,000u
・区分所有する敷地権の共有持分割合 25/1000
・普通住宅地区に所在 正面路線価 250千円/u
・奥行価格補正率 0.9

◎設例に対する評価対象地の相続税評価額の計算

  • @マンションの敷地全体の評価額
  • イ)250千円(正面路線価)×0.9(奥行価格補正率)=225,000円
  • ロ)225,000円×2,000u(全体面積)=450,000千円
  • A区分所有建物に係る敷地権の共有持分相当額
    450,000千円×25/1000=11,250,000円

(注2) イ)マンションが何階かに関係なく、区分所有建物の専有床面積の建物全体の延床面積に対する割合で共有持分割合が定められています。
ロ)賃貸用の場合の評価額は次の算式による評価額となります。
上記自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合)