ドクター渡辺の税金講座

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小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例

Q1. 相続に際し被相続人が所有していた宅地等の内、一定の小規模宅地等については、相続税の課税価格が減額される特例があるそうですがどんな制度ですか。
A1. 小規模宅地等の区分と相続税の課税価格の減額割合のあらましは次のとおりです。
1) この特例は個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに、その相続に係る被相続人、もしくは被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族の事業の用、又は居住の用に供されていた宅地等(借地権を含むます)がある場合には、一定の限度面積要件を満たす小規模宅地等に限り、通常の相続税評価額にその小規模宅地等の区分に応じた減額割合を乗じた金額を控除して相続税の課税価格に算入するというものです。
(※)この特例は平成27年1月1日以降の相続から(表1)のとおり限度面積等が拡大されています。
   
<小規模宅地等の区分と減額割合及び限度面積等> (表1)
   
 
小規模宅地等の
区分
符号 減額
割合
限度
面積
限度面積要件など
①特定居住用
宅地等
80% 330m2 ①②を併有する場合 各々限度面積まで選択可能
②特定事業用宅地
又は特定同族会社
事業用宅地
80% 400m2
③賃付事業用宅地等 50% 200m2 ③以外に①、②を併有する場合は下記(補注)を参照
   
(補注1)  
   
1) 上表の③(貸付事業用宅地等)について特例の適用を受ける場合において、@、Aについても特例の適用を受けるときは、特例の適用を受けようとする宅地等の面積の合計が次の算式の範囲内におさまるよう調整計算を要します。
但し上表の①、②の宅地等のみを特例対象として選択する場合には、それぞれの上限面積まで特例適用が可能です。(調整計算不要) 算式
   
2) 事例 次の小規模宅地等を相続等する場合の貸付事業用宅地等の選択可能面積(=X)
・自宅敷地(特定居住用宅地等)=165uは配偶者が取得
・アパート敷地(貸付事業用宅地等)=250uは長男が取得 算式
つまり本事例の場合では、アパートの敷地の内100u(=X)まで貸付事業用宅等の特例の適用が受けられます。
     
Q2. 特定居住用宅地等の評価減の特例の適用を受けるにはどんな要件がありますか。
A2.  
  1.
特定居住用宅地等の適用要件のあらましは下表のとおりです (表2)
   
 
区分 取得者の
被相続人との関係
取得者ごとの特例適用要件
被相続人の居住の
用に供されていた
宅地等(借地権を
含みます)(注)
配偶者 無条件に特例適用あり
同居の親族 相続開始直前において同居し、相続後は申告期限まで居住し、かつ所有していること
非同居の親族 ①区分A及びBの親族(法定相続人に限る)がいないこと
②相続開始前3年以内に国内にあるその者又はその配偶者が所有する家屋に居住したことがないこと (財産を取得した時において日本国内に住所を有せず、日本国籍を有しない者を除きます)
③相続開始時から相続税の申告期限まで所有を継続していること。
被相続人と生計を
一にする親族の
居住の用に供されていた宅地等
D 配偶者 無条件に特例適用あり
E 生計一の親族 相続開始の直前から相続税の申告期限まで居住を継続し、
かつ所有を継続していること
   
(注)  1) 上表の宅地等が二以上ある場合は、主として居住の用に供していた宅地等に限ります。
   
  2) 被相続人が老人ホームに入所していた場合、又は二世帯住宅に居住していた場合の特例の適用要件等については次の2.3を参照下さい。
2. 被相続人が老人ホーム等入所の場合の適用要件
  被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合でも、次の要件を満たしておれば入所前に被相続人の居住の用に供していた宅地等についても特例の適用が受けられます。
   
1) 被相続人の相続開始時点で、要介護、要支援、又は障害支援区分認定を受けていた状態で老人ホーム等へ入所していたこと
   
2) 入所後の留守宅に、あらたに被相続人及び被相続人と生計を一にする親族以外の者の居住の用やその他の用に供していないこと
   
(※) 平成26年1月1日以後の相続から上記の通り要件が緩和されています。
3. 二世帯住宅に居住の場合の適用要件
  一棟の建物で構造上区分されていても、区分所有建物でないものに被相続人及びその親族が居住していた場合には、被相続人が居住の用に供していた特定居住用宅地等の適用対象に被相続人の居住用部分に加え、被相続人の親族(生計別でもよい)の居住の用に供されていた部分も含まれます。
(※) 平成26年1月1日以後の相続から上記の通り要件が緩和されています。
4. 特定居住用宅地等の相続税の課税価格の特例の活用について
   
1) 前述(表2)を受けて、特例の適用を受けることができる者は次のケース別に下表のとおりです
   
  被相続人の居住の用に供されていた宅地等 (表3)
   
 
配偶者がいる場合 配偶者がいない場合

適用
対象者

適用順位 備考

適用
対象者

適用順位 備考
配偶者 ・同一順位者は単独相続でも共同相続でも可
・同居の親族は法定相続人でなくてもよい
同居の
親族
同居親族は
法定相続人でなくても
よい
同居の親族 非同居の
家なし親族
法定相続人である
同居親族がいる場合は
適用なし
   
  被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地等 (表4)
   
 
配偶者がいる場合 配偶者がいない場合

適用
対象者

適用順位 備考

適用対象者

適用順位 備考
配偶者 同一順位者は単独相続でも共同相続でも可 その生計一の
親族
他の相続人には
適用なし
生計一の
親族
   
2) 特例の適用対象者の要件
   
  被相続人の親族で、相続又は遺贈により特例適用宅地等を取得したこと。 (生前贈与や相続時精算課税贈与による取得は適用対象外です)
   
  原則として相続税の申告期限までに対象となる宅地等の遺産分割(遺言又は遺産分割 協議書による)が完了しており、かつ相続税の申告書を提出すること
   
     
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