ドクター渡辺の税金講座

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居住用財産の譲渡所得の特別控除について

Q1. 居住用財産の譲渡所得の特別控除とはどんな制度ですか。
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A1. 居住用財産の譲渡所得の特別控除とは、個人がその居住の用に供している家屋、及びその敷地を譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から特別控除額(上限3,000万円)を控除後の所得金額について、次のように所得税等の額を計算することができる制度です。
(注)租税特別措置法(以下「措法」といいます)第35条第1項に定められている制度です。
一. 分離長期譲渡所得の場合
   
  (譲渡の年の1月1日現在で所有期間が5年超の土地・建物等の譲渡をいいます)
   
1. 分離課税長期譲渡所得の金額分離課税長期譲渡所得の金額
   
2. 税額
   
分離課税長期譲渡所得金額×20% (所得税15%、住民税5%) (注)
(注) 所有期間が10年超の場合の税率は6,000万円までは14%(所得税10%、住民税4%)です。
なお興特別所得税が所得税額の2.1%上乗せされます。下記二において同じです。
二.. 分離短期譲渡所得の場合
(譲渡の年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地・建物等の譲渡をいいます)
   
1. 分離課税短期譲渡所得の金額
=上記の分離課税長期譲渡所得金額の算式に同じです。
   
2. 税額
分離課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%、住民税9%)(注)
(注)国又は地方公共団体等への譲渡の場合の税率は20%(所得税15%、住民税5%)です。
     
Q2. 居住用財産の譲渡所得の特別控除が適用される二つのケースがあるそうですが、
どんな制度ですか。
A2. 居住用財産の譲渡所得の特別控除が適用される二つのケースが定められています。
それらは措法35条に定められ、措法35条2項制度、及び3項制度のことです。
いずれも前問の措法35条1項に定める税額計算の適用があるものです。
一. 居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35条第2項関係)
=自己の居宅の譲渡に係る3,000万円控除の特例のことで適用要件のあらましは次のとおりです。
   
1. 特例の対象となる居住用財産とは
   
1) 自己の居住の用に供している家屋、及びその敷地の譲渡であること。
2) 居住用家屋を空家、又は他の用途に供した場合でも、その居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する年の12月31日までの譲渡であること。
3) 居住用家屋を取り壊し、その敷地のみを譲渡する場合には
  その家屋を取り壊した後譲渡契約を締結した日まで貸付け、その他の業務の用に供していないこと。
  その家屋を取り壊した後の更地の譲渡契約が、その家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ居住の用に供されなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの譲渡であること。
  災害により滅失した居住用家屋の敷地である場合は、その土地が居住の用に供されなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの譲渡であれば適用されます。
   
2. 特例の対象となる居住用財産の譲渡先は、次に掲げるその個人の親族でないこと
   
1) その個人の配偶者及び、直系血族
2) その個人の1)以外の親族で、その者と生計を一にしている者、及びその家屋の譲渡後その者とその家屋に同居する者
3) その個人と事実上婚姻関係にある者、及びその者の親族でその者と生計を一にしている者など。
二. 被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35条第3項関係)
=いわゆる空き家の譲渡に係る3,000万円控除の特例のことで、適用要件のあらましは次のとおりです。
(注)平成28年度より措法35条第1項の特例対象に加えられたものです。
   
1. 制度の対象となる被相続人居住用家屋及びその敷地等とは
   
1) 被相続人居住用家屋の要件
相続開始の直前においてその相続、又は遺贈に係る被相続人の居住の用に供されていた家屋(複数あるときは主として居住の用に供されていた一の建物に限ります)であって、次の要件を充足するもの
   
  昭和56年5月31日以前に建築されたこと
(旧耐震基準の下で建築された家屋が該当することになります)
  区分所有建物でないこと
(区分所有登記がなされている建物が該当します)
  相続開始直前において被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
(「被相続人以外に居住していた者」には親族に限らず、賃借人等も含まれます)
   
2) 被相続人居住用家屋の敷地等の要件
  相続開始直前において、上記1)の被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等(借地権を含みます)であること。
  上記(1)の土地等が用途上不可分の関係にある二以上の建物のある一団の土地等である場合には、その内被相続人の居住用家屋の敷地部分として、建物全体の床面積比で按分した面積部分が対象となります。 (例えば、住宅と附属する離れ、倉庫、車庫がある場合、全体の敷地の内住宅の床面積対応部分のみが対象となります)
   
2. 特例の受けられる者
相続又は遺贈により、被相続人居住用家屋及びその敷地の両方を取得した者に限ります。
   
3. 特例の対象となる譲渡の要件
   
1) 譲渡期間の要件
平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間であって、相続開始日から3年を経過する年の12月31日までの譲渡であること。
2) 譲渡価額の要件
その譲渡の対価の額が1億円以内であること
3) 譲渡をする資産の要件
  被相続人居住用家屋、又は家屋及びその敷地の譲渡の場合
イ) 相続した時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていたことがないこと(空き家であったこと)
ロ) 譲渡のときにおいて、一定の耐震基準に適合するものであること
  被相続人居住用家屋の取壊し後、更地にして譲渡する場合
イ) 相続の時から取壊し、除却又は滅失の時まで事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていたことがないこと
ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていたことがないこと
ハ) 上記イ)の取壊し等の時から譲渡の時まで建物、又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと
(注) つまり建物がある間は空き家であったこと、建物を取壊し等の後は空地であったことが要件です。
4) 譲渡相手先の要件
措法35条第2項における譲渡相手先の制限条項に同じです。
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