ドクター渡辺の税金講座

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固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例

Q1. 固定資産の交換で、いわゆる等価交換をした場合には、原則として所得税の課税はされないそうですが、その内容を教えて下さい。
A1. 固定資産の交換に係る譲渡所得の特例のあらまし
 
  1. 交換特例の骨子
   
1) 固定資産を交換した場合には、原則として交換により取得した資産の価額を対価として、交換により譲渡する資産の譲渡があったものとして所得税が課税されます。
2) しかし、その交換が等価であるなど一定の要件を満たすときには、譲渡がなかったものとみなす譲渡所得の特例が設けられています。
また、交換にあたって交換差金等を授受する場合には、交換時の取得資産の価額と譲渡資産の価額との差額が、 これらの価額のうちいずれか多い価額の20%以内であるときに限り、この特例が適用され、交換差金等に対応する部分の譲渡益についてのみ課税します。
3) なお、この規定は交換により譲渡した資産の譲渡がなかったものとする特例ですから、 交換により譲渡した資産の取得時期と取得費をそのまま交換によって取得した資産に引き継ぐことになり、課税の繰り延べとなるものです。
  2. 交換特例の適用が受けられる場合
   
この特例の適用を受けるためには、次の要件のすべてに当てはまることが必要です。
1) 交換譲渡資産も交換取得資産もいずれも次の固定資産で、かつ種類を同じくする資産の交換であること(注1)
(1) 土地(借地権及び農地法に規定する耕作権を含みます)
(2) 建物(これに附属する設備及び構築物を含みます)
(3) 機械及び装置
(4) 船舶
(5) 鉱業権(租鉱権や採石権、その他土石を採取する権利を含みます)
(注1) 同種の資産の交換とは、例えば次のような交換をいいます。
 
(1) 土地と土地の交換
(2) 土地と借地権の交換
(3) 農地と耕作権の交換
(4) 建物と建物の交換
(5) 建物と建物及びその附属設備の交換
(6) 建物と建物及びその附属構築物の交換
従って、土地と建物の交換は、この特例上の交換とは認められません。 また、建物と一体として交換される場合に限り、その附属設備・構築物も建物に含まれます。
   
2) 交換による譲渡資産も交換による取得資産も、それぞれの所有者が1年以上所有していたものであり、かつ交換の相手先が持っていた資産は交換の目的で取得したものでないこと。(注2)
なお交換の相手先についての制限はありませんので、相手が個人でも会社でも、さらに 公益法人や市町村でも関係なくこの特例の適用があります。
(注2) 「1年以上所有していた固定資産」であるかどうかの判定について
 
(1) 贈与、相続・遺贈(限定承認に係るものを除く)、又は時価の1/2未満の対価による個人に対する譲渡により取得した資産
=贈与等をした者の取得時期及び取得費を引き継いで判定します。
(2) 収用交換等により取得した代替資産
=収用交換等された資産の取得時期及び取得費を引き継いで判定します。
(3) 上記(1)、(2)以外の固定資産
=その実際の取得の日及び取得費を基礎に判定します。
   
3) 交換で取得した資産を、譲渡した資産の譲渡直前の用途に供すること(注3.4.5)
(注3) 取得資産を譲渡資産の譲渡直前と同一の用途に供したかどうかの判定
 
(1) 土地にあっては、次の区分で判定します。
宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他の区分
(2) 建物にあっては、次の区分で判定します。
居住の用、店舗又は事務所の用(※1)、工場の用、倉庫の用、その他の用の区分 なお、これらの用途区分には、自用か賃貸用かの区分は特に定められていません。
(※1) 店舗、又は事務所と住宅とに併用されている家屋は、居住専用、又は店舗専用もしくは事務所専用の家屋と判定してもよいことになっています。
(注4) 譲渡した資産の譲渡直前の用途の判定
譲渡資産の譲渡直前の用途は、例えば農地を宅地に造成し、又は住宅を店舗に改造するなど、その譲渡資産を他の用途に供するために造成、又は改造に着手して他の用途に供することとしている場合には、その造成又は改造後の用途をいうこととされています。
(注5) 取得資産を譲渡資産の譲渡直前と同一の用途に供する時期の判定
 
(1) 交換で取得した資産をその交換した年分の確定申告書の提出期限までに譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したときは、この交換特例の適用があるものとされています。
(2) この場合、取得資産について譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供するため改造等を要するものであり、その申告期限までにその改造等に着手しているときは、その申告期限までに同一の用途に供されたものとして取り扱われます。

   
4) 交換譲渡資産の価額と交換取得資産の価額の差額がそのいずれか多い方の価額の20%以内であること(注6)
(注6) 交換資産の価額(時価)の判定
固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし、合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価額が通常の取引と異なるときであっても、これらの資産の価額は当事者間において合意された価額によるものとされています。
  3. 交換の特定適用上の留意事項
   
1) 交換譲渡資産の価額と交換取得資産の価額の差額がそのいずれか多い方の価額の20%以内であること(注6)
(1) 交換の対象となる土地等の範囲
イ) 交換の対象となる土地には、立木その他独立して取引の対象となる土地の定着物は除かれます。
ロ) 交換の対象となる土地が宅地である場合には、庭木、石垣、庭園(庭園に附属する亭、庭内神祠、その他これらに類する附属設備を含む)、その他これらに類するもののうち宅地と一体として交換されるもの(建物に該当するものは除かれます)は含まれます。
(2) 交換の対象となる耕作権の範囲
交換特例の適用対象となる耕作権とは、耕作を目的とする地上権、永小作権又は賃借権で、これらの権利の移動等について農地法上の制限規定が適用されるものをいいます。
(3) 借地権等の設定の対価として土地等を交換取得した場合
自己の所有する土地に借地権等を設定し、その設定の対価として相手方から土地等を取得した場合には、土地等の交換があったものとして本特例の適用が受けられます。
2) 交換特例における交換差金等として取り扱われるケース
(1) 二以上の種類の資産を交換した場合の取扱い
二以上の種類の固定資産を同時に交換した場合、例えば土地及び建物と土地及び建物とを交換した場合には、土地は土地、建物は建物とそれぞれ交換したものとされます。
この場合、これらの資産は全体としては等価であるが、土地と土地、建物と建物との価額がそれぞれ異なっているときは、それぞれの価額の差額は交換差金等として取り扱われます。
(2) 交換により取得した二以上の同種類の資産の内に同一の用途に供されないものがある場合の取り扱い
交換により種類を同じくする二以上の資産を取得した場合において、その取得した資産の内に譲渡直前の用途と同一の用途に供されなかったものがあるときは、その同一の用途に供されなかった資産は交換差金等として取り扱われます。
(3) 資産の一部を交換として他の部分を売買とした場合の取り扱い
資産の一部について交換とし、他の部分については売買としているときは、その売買となっている部分も含めたところで交換があったものとして取り扱われます。
従って売買代金については、交換差金等に該当することになります。
  4. 交換特例における譲渡所得の計算方法
   
1) 譲渡所得の計算
(1) 交換差金等を取得しない場合
譲渡はなかったものとみなされ譲渡益はありません。
(2) 交換差金等を取得した場合
各年の控除限度額(控除期間5年)
(注) 譲渡益が土地・建物等に係るものであるときは、分離課税の譲渡所得として、それ以外の固定資産に係るものであるときは総合課税の譲渡所得として課税されます。
   
2) 交換取得資産の取得費(ご参考)
交換特例を適用し、譲渡がなかったものとみなされた部分ついては、交換譲渡資産の取得費がそのまま交換取得資産に引き継がれることになります。 この計算は次の算式によって行います。
(1) 等価交換の場合
(交換譲渡資産の取得費)+(譲渡経費)+(交換取得資産の取得に要した経費)
=交換取得資産の取得費
(2) 交換取得資産とともに交換差金等を取得した場合
各年の控除限度額(控除期間5年)
=交換取得資産の取得費
(3) 交換譲渡資産とともに交換差金等を交付した場合
各年の控除限度額(控除期間5年)
=交換取得資産の取得費